Aujourd’hui, lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier vous avez deux choix : acheter en nom propre ou acheter en société. Il existe différentes structures de société mais celle qui va retenir notre attention est la société civile immobilière. Cette dernière a une fiscalité transparente, cela signifie que l’impôt est payé directement par les associés au titre de leur impôt sur le revenu. Il est néanmoins possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Les inconvénients et avantages de passer par cette structure sont l’objet de cet article.
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Ici, nous pensons aux coûts de création et aux coûts de gestion comptable.
La création de la SCI par un avocat fiscaliste ou votre notaire a un coût oscillant entre 1200 et 1600 euros TTC qui intègre aussi les frais de débours. Il est important d’être bien conseillé pour la rédaction des statuts afin d’éviter de mauvaises surprises très coûteuses à l’avenir.
Les frais de gestion comptable, quant à eux oscillent entre 800 et 1200 euros pour les cabinets les plus chers. Ces frais dépendent de la taille de votre structure, autrement dit du nombre de lots de votre projet immobilier. Plus il y’a de lots, plus il y’a de lignes comptables et plus les frais seront élevés.
C’est un inconvénient et un avantage, nous le verrons plus tard. L’amortissement comptable signifie tout simplement que chaque année on va amortir la valeur du bien acheté, amortir les éventuels travaux et meubles. Cela va venir augmenter de manière fictive la plus value générée lors d’une revente. Le montant amorti pendant la durée d’exploitation du bien sera déduit sur le calcul de la valorisation au moment de la revente. Il vaut donc se poser la question de l’investissement via la société à l’impôt sur les sociétés lorsque le projet envisagé génère une importante plus-value.
L’imposition se fait à un double niveau. Le premier s’applique sur le résultat net de la société elle-même et le deuxième est sur l’éventuel retrait des bénéfices dont dispose la structure (distribution des dividendes).
L’impôt sur les sociétés applicable est de 15% pour les bénéfices inférieurs ou égal à 38 120 euros. Le taux passe à 26,5% lorsque le bénéfice dépasse 38120 euros.
L’imposition des dividendes distribués aux associés est de 30% si ceux ci optent pour la flat tax ou de 17,2 % de prélèvements sociaux ajouté à la tranche marginale d’imposition si ceux-ci préfèrent rester au barème progressif.
Evidemment, vous n’êtes pas obligé de sortir la trésorerie ni de sortir la totalité de la trésorerie de la société. Il est conseillé de sortir ce dont vous avez réellement besoin afin d’éviter au maximum la double imposition.
Il faut être au minimum deux associés pour créer la SCI. Ces deux personnes peuvent être deux personnes physiques ou deux personnes morales ou bien une personne physique et une personne morale. Il existe des solutions pour « contourner » cette obligation mais ce n’est pas l’objet de cet article.
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L’impôt sur les sociétés applicable est de 15% pour les bénéfices inférieurs ou égal à 38 120 euros. Le taux passe à 26,5% lorsque le bénéfice dépasse 38120 euros et passera à 25% à compter de l’exercice fiscal 2022. Vous passerez rarement au dessus de 38120 euros de bénéfices car c’est un calcul sur le bénéfice qui va prendre en compte l’amortissement comptable ce qui le réduira fortement. Enfin, rappelons qu’il est très important pour l’investisseur de maîtriser sa fiscalité avec des règles qui évoluent peu dans le temps, ce qui est le cas avec l’impôt sur les sociétés qui est stable voire tend à la baisse depuis quelques années.
Si l’amortissement est un problème pour le calcul de la plus-value, ici c’est un avantage. Le bénéfice sur lequel vous serez imposé sera faible et donc cela vous permettra de générer plus de trésorerie. Cet excédent de trésorerie vous permettra d’enchaîner les opérations.
Un bien immobilier par nature est indivisible. En revanche, on peut céder des parts d’une société à ses descendants. Lorsque vous souhaitez investir à plusieurs, il est important d’investir dans des structures de type société. En effet, cela vous permettra de faire évoluer votre projet en vous séparant d’associés, en faisant rentrer de nouveaux associés. Vous utiliserez un acte de cession de parts en lieu et place d’un passage chez le notaire.
Vous aurez la possibilité de travailler avec des conseillers professionnels. La relation bancaire sera différente et bien souvent meilleure. Votre interlocuteur comprendra mieux les tenants et aboutissants de votre projet et aura l’habitude de traiter ce genre de montage. Cela se traduira par la mise en place d’une relation privilégiée qui s’inscrira dans la durée.
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Le ratio dette/capitaux propres (D/E) est utilisé pour évaluer le levier financier d’une entreprise (à quel point l’entreprise utilise la dette pour financer ses activités). Il est calculé en divisant le total des dettes d’une entreprise par ses capitaux propres.
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