Question incontournable pour tout investisseur
Vous avez décidé d’investir dans une valeur refuge : l’immobilier, dans l’objectif de réaliser une opération sereine et pérenne. Immobilier ancien, neuf, que choisir ? Quels sont donc les principaux critères à prendre en compte pour un investissement rentable ?
Aspect financier
L’effet de levier financier
Pour réaliser un investissement rentable , il est préférable d’engager un minimum de fonds propres. L’effet de levier de la banque permet de minimiser cette contribution mais selon le type d’achat, il peut s’avérer du simple au double. Pour approuver une acquisition immobilière, l’établissement bancaire peut exiger de l’apport ( les financements à 110% sont devenus très compliqué à obtenir).
Pour une acquisition dans le Neuf : apport exigé de 5%
Frais de notaire 3 % + garantie prêt immobilier 2,5%
Pour une acquisition dans l’Ancien : apport exigé de 10,5%
Frais de notaire 8% + garantie prêt immobilier 2,5%
L’effet de levier fiscal
Acheter dans l’immobilier neuf permet de bénéficier des lois de défiscalisation immobilière.
Pinel : Réduction d’impôt jusqu’à 21% sur 12 ans
Censi-Bouvard : Réduction d’impôt jusqu’à 11% sur 9 ans
Les charges
Frais de notaire
Les droits de mutation étant plus élevés pour un achat dans l’ancien cela impacte fortement les frais d’acquisition. Ils sont deux fois moins onéreux dans le Neuf : entre 2% et 3% contre 6% et 9% dans l’Ancien.
Charges de copropriétés
Plus le bâti est ancien, plus les charges de copropriétés sont élevées. Les charges de copropriétés seront donc moins élevées dans un bâtiment neuf. Sans compter que les parties communes (façades, toit, cages d’escaliers, ascenseur…) ne nécessiteront pas de rénovation avant plusieurs années.
Taxe foncière
Une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans peut être envisagé pour une acquisition dans le neuf , soumise à l’appréciation du maire.
Choisir un logement neuf c’est :
- Optimiser les fonds personnels
- Optimiser les frais d’acquisition
- Optimiser la fiscalité immobilière
- Optimiser les charges
Aspect confort
Garanties
Les garanties dans l’ancien sont très limitées. L’acquéreur achète dans l’état , il n’a en sa possession que des valeurs informatives qui n’engagent en rien le vendeur. Un logement ancien présente généralement quelques faiblesses du point de vue de la conception : l’isolation phonique et thermique sont bien souvent médiocres. Pour y remédier , il faudra réaliser des travaux en utilisant ses fonds personnels. Un logement neuf coute plus cher qu’un logement ancien mais il garantit une sécurité sur la durée :
- Garantie de parfait achèvement
- Couvre les éventuels désordres et malfaçons durant la première année
- Garantie biennale
- Assure la réparation des éléments dissociables et démontables pendant 2 ans
- Garantie décennale
- Couvre les désordres qui compromettent la solidité de la construction (effondrement, vices de construction, fissures….) pendant 10 ans
- Garantie dommage ouvrage
- Permet le remboursement rapide des vices ou malfaçons.
Qualité de vie
Dans le neuf, vous bénéficiez d’un habitat performant aux dernières normes thermiques, énergétiques, phoniques et électriques. Les surfaces sont optimisées pour minimiser la perte d’espace et agencées en adéquation avec la vie moderne. Baies vitrés pour maximiser la luminosité et réduire la consommation d’énergie. Parties communes de qualité : ascenseur, portail automatisé, visiophone, parking… Dans l’ancien, les performances aux dernières normes et un agencement moderne demande des travaux supplémentaires.
Choisir un logement neuf c’est:
- De meilleures garanties
- Une meilleure qualité de vie
Aspect rentabilité
Ancien
- Prix d’achat moins cher mais des dépenses supplémentaires (aménagement, travaux, mise aux normes…) à couvrir avec ses fonds personnels.
- Charges annexes plus onéreuses ( frais de notaire, charges de copropriétés…)
- Loyers marché qui permettent de générer un cash flow sur du coût terme car rapidement impacté par les charges exceptionnels.( ravalement de façade, moderniser les parties communes…)
Neuf
- Prix d’achat plus cher mais des garanties qui pérennisent le logement.
- Annonces locatives ne restent pas longtemps sur le marché car les locataires sont conscients qu’ils réalisent des économies et ont des meilleurs prestations.
- L’avantage fiscal vient booster le taux de rentabilité interne.
- Loyers encadrés qui entrainent une participation au titre de l’épargne mais cette épargne forcée est mieux valorisé qu’une assurance vie en fonds euros.
- Moins de vacance locative sur le marché du neuf que sur le marché de l’ancien.
- Pour une vision objective, il faut calculer la rentabilité sur la totalité des sommes déboursées par l’investisseur.
- Une simulation financière et fiscale réaliste est nécessaire pour mesurer le taux de rentabilité interne.
Faites vous conseiller et accompagner pour réaliser des investissements adaptés à votre profil et vos projets de vie.
