Tout savoir sur la création d’une SCI : les 3 conditions à respecter

Les conditions de constitution d’une SCI 

Une Société Civile Immobilière (SCI), est une variété de société civile (et non une forme spécifique de société) qui permet de partager à plusieurs la propriété d’un ou de plusieurs biens. Ce type de société peut s’avérer en outre intéressant dans certains cas de gestion et de transmission du patrimoine. 

La SCI est d’abord une société 

Au sens de l’article 1832 du code civil, c’est-à-dire qu’il s’agit à la fois d’un contrat caractérisé par des éléments distinctifs (apports, affectio societatis, vocation au partage des résultats, objet social) et d’une institution, c’est-à-dire pour l’essentiel une personne morale dotée d’un intérêt propre, distinct de celui de ses associés, et soumise à une réglementation en partie impérative. 

La SCI est ensuite une société civile 

Elle est régie par les articles 1845 et suivants du code civil, c’est-à-dire une société dont l’objet social est circonscrit aux seules activités civiles. 

La SCI est en une société civile particulière 

Dans la mesure où son objet est encore plus limité, à savoir une société créée par plusieurs associés qui souhaitent détenir en commun un ou plusieurs immeubles destinés à la location ou réservés à l’usage d’un ou plusieurs des associés. 

Il existe différents types de société civile immobilière : 

• les SCI de location : leur objet principal est l’administration ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles locatifs, acquis ou construits à cet eet. 
• les SCI de construction-vente : leur objet est la construction d’immeubles en vue de les revendre à des tiers. Généralement constituées par des promoteurs, elles bénéficient d’un régime fiscal de faveur puisque elles sont transparentes fiscalement alors qu’elles exercent une activité fiscalement commerciale. 
• les SCI d’attribution : leur objet est l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés. 
• les SCI de multipropriété destinées à l’acquisition de résidence de loisirs et à la mise à disposition de leur membre. 

Enfin, la SCI peut également concerner des sociétés dont l’activité n’est pas exclusivement immobilière. 

La SCI obéit quant à sa création aux règles générales de constitution des sociétés. Nous ne verrons que les règles originales ou celles méritant une réflexion particulière. 

Comme toute société, la SCI est constituée par l’existence d’un objet social licite, la réunion d’apports venant former le capital social, un affectio societatis entre associés, la désignation d’un gérant et une vocation au partage des résultats. Pour devenir une personne morale, elle doit être immatriculée. 

► Lire aussi : Avantages et inconvénients de la SCI à l’IS

Les apports et le capital de la société

Les apports

Pour constituer une société, il faut que deux ou plusieurs associés réalisent : 

• soit un apport en industrie, 
• soit un apport en nature, 
• soit en apport en numéraire. 

En pratique, la nature des apports dépendra de l’objet de la société : s’il s’agit d’une société destinée à l’acquisition de biens immobiliers, l’apport sera sans doute en numéraire, alors que si la SCI est essentiellement une société de gestion, les apports originels sont en nature.

Au prorata de leurs apports, les associés percevront des dividendes sur les bénéfices éventuels de la SCI.

Le capital 

Ces apports constitueront le capital social de la SCI, qui n’est soumis à aucune exigence légale de montant. Il sera plus ou moins élevé selon l’objet de la société et la stratégie patrimoniale des associés. 

Exemple

Dans le cadre d’une société d’acquisition, un capital social faible peut favoriser la transmission d’un bien d’une grande valeur acquis par la société (par le moyen par exemple d’un prêt in fine avec adossement d’un contrat de capitalisation), par la cession des parts sociales représentant une valeur beaucoup plus faible que le bien en question.

Faut-il privilégier un capital faible ou un capital fort ?
La différence n’a pas d’effet sur le calcul de la plus-value de la cession de parts, en raison de la jurisprudence Barradé (V. plus loin) ; En revanche, l’existence d’un capital fort limite l’apparition de compte-courant, ce qui peut présenter un avantage, en particulier si les parts de SCI sont exonérés D’IFI.

Les associés 

La qualité pour être associé 

Ils doivent au moins être deux, majeurs ou mineurs, personnes physiques ou morales. 

Il peut s’agir de deux époux seuls (la constitution d’une SCI peut constituer un aménagement volontaire des règles des régimes matrimoniaux). 

Pouvoirs : les décisions les plus importantes, et en particulier celles qui modifient les statuts, sont prises par l’assemblée des associés. 

L’article 1852 du code civil précise les conditions de majorité : « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les décisions statutaires, en l’absence de telle disposition, à l’unanimité des associés ». 

Comme tout associé, l’associé d’une SCI jouit de prérogatives financières et politiques. Il est également tenu d’obligations, éventuellement à l’égard de la société, mais surtout à l’égard des tiers. 

Les droits financiers et politiques 

L’associé d’une SCI dispose évidemment de droits pécuniaires sur les dividendes. Il possède également un droit de propriété sur les parts qui lui permet d’envisager la cession de ses parts ou leur mise en garantie. 

Droits pécuniaires sur les dividendes Cession des parts 

• Sur le plan civil : il importe seulement en la matière de respecter les règles communes des sociétés et en particulier de ne pas insérer dans les statuts des clauses léonines, à savoir des stipulations qui privent l’un des associés ou plusieurs d’entre eux de leur droit aux dividendes. 
• Sur le plan fiscal : le traitement des bénéfices est déterminé par l’option fiscale retenue, ce que nous verrons plus loin. 

La SCI appartenant à la catégorie des sociétés de personnes, la transmission volontaire des parts sociales n’est pas libre mais soumise au contraire à une procédure légale d’agrément, dont le domaine et le contenu sont dénis à l’article 1861 du code civil. Cette procédure n’est valable que pour les tiers. 

Pour les membres de la famille (ascendants ou descendants) la procédure d’agrément peut-être conventionnelle et prévue dans les statuts de la SCI. 

De plus, si un associé ne peut céder ses parts, il peut décider de se retirer (C. civ., art. 1869). Le retrait conduit à une annulation de parts qui est possible lorsque l’associé peut justifier d’un intérêt légitime à sa décision. 2 possibilités : 

• Le retrait volontaire, c’est-à-dire prévu par les statuts ou résultant d’une décision unanime des autres associés. 
• Le retrait judiciaire, c’est-à-dire résultant d’une autorisation pour justes motifs par une décision de justice. 

Les statuts ne peuvent pas priver les associés de la liberté de se retirer. Le recours au retrait judiciaire est toujours possible sauf lorsque la loi l’exclut. 

Exemple 

Pour un Groupement Foncier Agricole, l’article L. 322-23 du Code rural prévoit qu’un associé ne peut se retirer que dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avec l’accord unanime des autres associés. 

Les obligations de l’associé 

La principale obligation de l’associé est la libération de l’apport. Cette libération peut être immédiate. Elle peut être également diérée dans le temps. 

L’associé est tenu d’une autre obligation : l’ obligation de paiement des dettes sociales (C. civ., art. 1857 et 1858). 

Les deux textes posent comme règle que l’associé est tenu, après que la société ait été vainement poursuivie, au paiement des dettes sociales de façon indénie et conjointe, ce qui signie que tout associé doit supporter une part de la dette correspondant à la fraction du capital qu’il détient. La notion de « vaines poursuites » de l’article 1858 du Code civil, est délicate et varie selon les circonstances. 

Lorsque la société est en liquidation judiciaire : selon la Cour de cassation, lorsqu’une SCI est en liquidation judiciaire, la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insusant pour le désintéresser. Les créanciers ne sont pas tenus d’attendre la clôture de la procédure pour poursuivre les associés. 

Lorsque la société n’est pas en liquidation judiciaire, mais en période d’observation ou sous période de sauvegarde, les créanciers de sociétés civiles sont empêchés d’agir contre les associés. 

La gérance 

Comme toutes sociétés, la SCI connaît une division du pouvoir entre la gérance et l’assemblée des associés. 

Nomination 

La nomination d’un gérant est une obligation (C. civ., art. 1846). 

En effet, à la différence des sociétés en nom collectif, les associés ne sont pas investis des pouvoirs du gérant. A défaut de gérant, la société peut être dissoute (C. civ., art. 1846-1). La gérance peut être exercée par un ou plusieurs associés ou par des tiers. 

Elle est en principe gratuite, mais peut être rémunérée. Dans ce cas, la rémunération versée pourra être déduite fiscalement des revenus de la SCI, dans tous les cas si la gérance est tenue par un tiers. Si la gérance est détenue par un associé, la déduction est possible si la société est à l’IS. La déduction est possible si trois conditions se trouvent réunies : 

1. Le contrat doit correspondre à un travail effectif
2. Le contrat de travail doit être écrit
3. La SCI doit tenir une comptabilité permettant de vérifier le paiement de cette rémunération

Les pouvoirs du gérant 

1) Rapports entre associés 

Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société (C. civ., art. 1848). S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. 

Les pouvoirs du gérant ne sont cependant pas sans limites ; en effet lui sont notamment interdits les actes réalisés en dehors de l’objet social ou ayant pour conséquence de vider de sa substance la société. 

Exemple

Vendre l’immeuble d’une SCI ayant pour seul objet social la gestion de cet immeuble.

2) Rapports avec les tiers

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social (C. civ., art. 1849). En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. 

En cas de SCI familiale, une telle organisation est souhaitable pour permettre à l’époux survivant de conserver l’entier pouvoir exécutif de la société. 

3) Cas du Cautionnement donné par la SCI 

Exemple 

Une société commerciale avait engagé une procédure de saisie immobilière contre une société civile immobilière (SCI) qui avait souscrit à son profit un cautionnement hypothécaire en garantie d’un emprunt contracté par le gérant de cette dernière pour les besoins de son activité commerciale personnelle.  

Validité ou non du cautionnement : s’agissant de la validité du cautionnement d’une SCI donnée par son gérant pour les besoins de l’activité commerciale personnelle de celui-ci ou d’un des associés la Cour de cassation a posé certains principes. 

• Au visa des articles 1852 et 1854 du Code civil, la Cour de cassation rappelle que : le cautionnement donné par une société n’est valable que s’il entre directement dans son objet social ou s’il existe une communauté d’intérêts entre cette société et la personne cautionnée, ou encore s’il résulte du consentement unanime des associés. 
  Référence : Cour de cassation, 1ère Chambre civ., 8 novembre 2007 (pourvoi n° 04-17.893), cassation. 
• De même, l’acte de cautionnement est susceptible d’être annulé si la mise en jeu de la garantie entraîne la réalisation de l’actif immobilier de la société et par voie de conséquence l’existence même de celle-ci.
  Référence: Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 12 septembre 2012 
• “N’est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d’un associé dès lors qu’étant de nature à compromettre l’existence même de la société, elle est contraire à l’intérêt social, et ce, même lorsque l’acte entre dans son objet statutaire. Statue dès lors à bon droit une cour d’appel qui, constatant que l’immeuble donné en garantie du prêt consenti à l’un des associés constituait le seul bien de la société civile, de sorte que celle-ci, qui ne tirait aucun avantage de son engagement, mettait en jeu son existence même, prononce la nullité de la sûreté souscrite par la société” (Cass. Com. 23 septembre 2014, n°13-17.347). 

Les bonnes pratiques pour constituer ma SCI

Constitué une société civile immobilière engage de nombreuses responsabilités, et ne doit pas être pris à la légère.

Nous vous conseillons fortement de vous faire accompagner par des professionnels, qui sauront répondre à vos exigences et s’adapter selon vos projets.

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