La principale difficulté dans la déduction réelle des charges est la distinction entre les charges de travaux déductibles et celles qui ne le sont pas. Le régime de droit commun pour les locations qui dépassent 15 000 euros est le régime réel, c’est-à-dire que le net imposable correspond au revenus perçus diminué des charges déductibles.
Les charges déductibles sont celles qui n’augmentent pas la valeur de l’immeuble (entretien, réparation, amélioration). Les charges ayant pour contrepartie un accroissement du patrimoine ne sont donc pas déductibles (construction, reconstruction, agrandissement).
Les travaux d’entretien et de réparation sont des travaux qui maintiennent l’immeuble en bon état sans en modifier la consistance. C’est une remise en l’état. Les travaux liés sont alors déductibles.
Les travaux d’amélioration ont pour objet d’apporter à un local des équipements nouveaux. Ils ne devraient pas être déductibles mais le législateur a autorisé leur déduction. Pour les immeubles d’habitation, les travaux d’amélioration sont déductibles sans aucune limite alors que pour les immeubles à usage professionnel, seuls les travaux pour le désamiantage et l’accès handicapé sont déductibles.
Ces dépenses déductibles s’opposent aux travaux de reconstruction et d’agrandissement, qui eux ne sont pas déductibles.
Ainsi, les dépenses de travaux qui ont pour objet de réparer les plafonds, les escaliers, d’ajuster les portes et fenêtres, de refaire les installations électriques sont déductibles dès lors qu’il n’y a ni reconstruction, ni augmentation de la surface habitable.
Les travaux qui amènent à une démolition ou encore un déplacement des cloisons en vue d’aboutir à un plus grand nombre de pièces sont considérés comme des travaux de restructuration qui ne sont pas déductibles.
Si des travaux déductibles ne sont pas dissociables de travaux de reconstruction, alors ils ne seront pas déductibles.
La question de la déductibilité des travaux peut être source d’importantes variations quant au net imposable. Il existe de nombreuses subtilités et il est bon d’être accompagné par un professionnel pour optimiser ses déclarations. N’hésitez donc pas à vous rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine pour réaliser au mieux vos projets.
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