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Pinel – Comment réduire son imposition grace à la loi Pinel ?

Pinel
Sommaire de l'article

Ce que vous devez savoir à propos de la loi Pinel

Définition

La loi Pinel est un investissement locatif permettant d’obtenir une réduction d’impôts. Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer, afin de générer un revenu complémentaire.

La loi Pinel s’applique aux résidents français, faisant l’acquisition d’un bien en logement collectif uniquement à partir du 1 janvier 2021. L’investissement en loi Pinel est généralement adapté pour des personnes payant plus de 2 500 € d’impôts par an. Il faut également être majeur et finançable pour réaliser un montage (c’est à dire soit disposer des liquidités pour acheter comptant, soit pouvoir faire un emprunt auprès de la banque).

Conditions et avantages

Conditions d’éligibilités

Zones éligibles

La réduction d’impôts générée par le dispositif Pinel ne s’applique qu’à certaines zones en France, correspondant à 5% du territoire. Ces dernières représentent les villes où le marché locatif neuf subit un fort déséquilibre, c’est à dire que la demande est nettement supérieure à l’offre. En effet, chaque année en France, la demande de logements neufs est supérieure à l’offre de logements neufs. La loi Pinel vise à réduire ce déséquilibre en incitant les contribuables à investir dans des logements neufs grâce à l’avantage fiscal obtenu.

Ainsi, l’objectif de la loi Pinel est d’attirer les investisseurs dans les zones ou le déséquilibre est le plus fort afin de réajuster le déséquilibre. Ces zones sont classifiées en 4 catégories selon le nombre d’habitants :

Zone A Bis : Paris et certaines communes d’Île-de-France

Zone A : L’agglomération parisienne et la Côte d’Azure

Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et certaines autres grandes villes (Annecy, Saint-Malo, la Côte d’Azur)

Zone B2 : Les agglomérations de plus de 50 000 habitants

Cliquez ici pour accéder à la carte des zones et la liste des villes par zone

Normes énergétiques

Pour bénéficier de la réduction d’impôts, le bien doit respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012 (RT 2020 à partir du 1 janvier 2021).

Durée de location

La dernière condition est de respecter la mise en location du bien pour une certaine durée, de 6, 9 ou 12 ans.

Avantages

Selon la durée de location choisie, la réduction d’impôts accordée sera différente :

  • 12% de réduction sur 6 ans (Soit 2% par an pendant 6 ans)
  • 18% de réduction sur 9 ans (Soit 2% par an pendant 9 ans)
  • 21% de réduction sur 12 ans (Soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant 3 ans)

Remarque : La réduction est calculée sur la valeur d’acquisition du bien, incluant les frais de notaire.

En d’autres termes, un bien acquis 145 000€ avec 5 000€ de frais de notaires (oui, les frais de notaires sont plus bas dans le neuf) permettra de calculer un avantage fiscal sur la base de 150 000€ (c’est à dire que si on prend l’exemple d’une personne qui s’engage sur 9 ans et qui bénéficie d’une réduction d’impôts de 18%, la base de calcul de la réduction d’impôts sera de 18% des 150 000€).

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Étude de cas

Exemple d’un investissement de 150 000 € loué pendant 9 ans

Afin d’illustrer le fonctionnement de la loi Pinel, nous allons voir un exemple à travers une étude de cas.

Réduction d’impôt : 150 000 * 18% = 27 000 €

Soit, 3 000 € / an
Soit, 250 € / mois

Dans l’hypothèse d’un financement de 900 € par mois, les chiffres suivants viendraient s’ajouter au calcul tous les mois :

  • Loyer : 400 €
  • Gain fiscal : 250 €

Investissement personnel : 900 – (400 + 250) = 250 € / mois

Finalement, avec un investissement mensuel de 250 €, vous générez 750 € de patrimoine chaque mois.

Au terme des 9 ans, et donc du dispositif fiscal :

  • Vous pourrez soit revendre le bien et encaisser les profits, soit continuer de le financer dans l’objectif de valoriser son patrimoine
  • Vous aurez bénéficié d’une réduction d’impôts total de 27 000 € pendant 9 ans
  • Vous pourrez générer un revenu complémentaire pour votre retraite
  • Enfin, vous protégerez vos proches à travers l’Assurance Décès-Invalidité (ADI) durant la période totale d’investissement. C’est-à-dire que l’assurance prendra à sa charge la remboursement du prêt en cas du décès

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Bastien Puccini
Bastien Puccini
Bastien Puccini est l'un des co-fondateur du Journal de l'Investisseur. Conseiller privé en gestion de patrimoine, il est spécialisé dans la gestion d'actifs financiers et la fiscalité immobilière. Ayant étudié la finance comportementale au sein du réseau University of California aux Etats-Unis, il y a intégré Honor Society. Il a depuis rejoint de nombreux réseaux professionnels et travaille en collaboration avec des experts-comptables, avocats, banquiers et assureurs.
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Bastien Puccini est l'un des co-fondateur du Journal de l'Investisseur. Conseiller privé en gestion de patrimoine, il est spécialisé dans la gestion d'actifs financiers et la fiscalité immobilière. Ayant étudié la finance comportementale au sein du réseau University of California aux Etats-Unis, il y a intégré Honor Society. Il a depuis rejoint de nombreux réseaux professionnels et travaille en collaboration avec des experts-comptables, avocats, banquiers et assureurs.
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