LMNP – Comment optimiser votre fiscalité grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

LMNP – Comment optimiser votre fiscalité grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

LMNP
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Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est ni une loi ni un régime fiscal, mais un dispositif qui permet de réduire l’impôt payé sur les revenus immobiliers par le biais de l’amortissement. Il concerne les contribuables qui mettent en location des biens meublés et dont les loyers annuels ne dépassent pas 23 000€ ou 50% de leurs revenus. Les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Tout ce que vous devez savoir sur le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Conditions et avantages

Il est possible d’avoir accès à plusieurs avantages (pas tous cumulables) grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

  • Amortissements (c’est possible dans le neuf ou dans l’ancien)
  • Récupération de TVA (seulement si l’investissement est réalisé sur un bien neuf)
  • Réduction d’impôt (seulement si l’investissement est réalisé sur un bien neuf dans le cadre de la loi Censi-Bouvard).

Important : Il n’est pas possible de cumuler pleinement les avantages de l’amortissement et de la réduction d’impôt Censi-Bouvard sur un même bien immobilier.

Principe des amortissements

D’un point de vue comptable, l’amortissement représente la perte de valeur d’un bien due à l’usure du temps ou à l’obsolescence. La dotation aux amortissements (DAT) est la somme que représente cette perte de valeur. Elle est déductible du résultat imposable puisqu’on la considère comme une charge (perte de valeur du matériel ou du bien due à l’usure).
Ainsi, l’amortissement comptable a un effet fiscal positif puisqu’il permet de réduire le résultat imposable et donc l’impôt à payer sur ce résultat.

Dans le cadre d’une location immobilière meublée, il est possible d’appliquer des amortissements sur le bien loué. Cela nécessite de tenir une comptabilité mais s’avère très rentable. Si l’on prend l’exemple d’un bien d’une valeur de 100.000€, il va alors être possible de l’amortir sur 20 ans, et de passer en charges d’amortissement 5.000€ par an pendant les 20 ans.

Charges fictives, gains réels : Ainsi, alors que l’immobilier a plutôt tendance à prendre de la valeur au cours du temps (sous réserve d’avoir fait un bon investissement), l’investisseur va tout de même pouvoir comptabiliser des charges d’amortissement. On peut ainsi parler d’une charge fictive puisque le bien ne se déprécie pas réellement au cours du temps. En revanche, le gain fiscal sur les loyers encaissés est quant à lui bien réel.

Les charges d’amortissement s’apparentent à des charges déductibles du revenu. A ce titre, elles ne peuvent pas créer un déficit ou un gain sur les revenus globaux. Cependant, lorsque ces charges sont supérieures au revenu imposable, elles peuvent être reportées sur les années suivantes.
Il est possible de choisir la durée d’amortissement du bien, mais la plus fréquente est de 20 ans. Le mobilier est également amortissable, plus généralement sur une période de 5 ou 7 ans.

La récupération de TVA

La récupération de TVA lors d’un investissement immobilier est possible uniquement sur les opérations réalisées dans le neuf. Sous certaines conditions, il vous est alors possible de récupérer la TVA, c’est-à-dire 20% du prix du bien, dans les 6 mois qui suivent le premier mois de location. 

La récupération de TVA est possible lorsque le logement acquis est situé dans une résidence qui offre au moins 3 des 4 services suivants :

  • Accueil
  • Entretien des locaux
  • Blanchisserie
  • Cafétéria ou restaurant

Afin de bénéficier de cet avantage, l’investisseur doit également conserver le bien pendant au moins 20 ans. Si ce n’est pas le cas, ce dernier risque de devoir rembourser la réduction dont il a bénéficié au prorata temporis. La location doit aussi être confiée à un gestionnaire de résidence. Un bail commercial garantissant le paiement des loyers par le gestionnaire sera alors conclu entre celui-ci et l’investisseur. Les baux commerciaux ont une durée de 9 ans et sont reconductibles.

Certaines formalités sont nécessaires pour bénéficier de cette réduction de TVA. Il faudra ainsi régler l’achat du bien immobilier Toutes Charges Comprises (TTC, incluant la TVA). Ensuite, il faudra faire une demande de numéro de TVA auprès de l’administration fiscale avant de pouvoir en demander le remboursement.

Important : La récupération de TVA peut se cumuler avec une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement en loi Censi-Bouvard.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard

Grâce à la loi Censi-Bouvard qui est adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant de l’investissement (plafonné à 300.000€ d’acquisition) répartie sur 9 ans à parts égales (1,22% par an). A cette réduction d’impôt peut s’ajouter la récupération de TVA de 20%.

Pour en bénéficier, le bien immobilier doit être loué avec un bail commercial (comme pour la récupération de TVA) et le loueur doit rentrer dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP), c’est à dire que la location de ses biens immobiliers meublés doivent représenter moins de 23.000€ par an ou moins de 50% du revenu principal de l’investisseur.

Avec la loi Censi-Bouvard, il n’est possible d’amortir le bien que dans le cas ou l’investissement dépasse le plafond de 300.000€ sur lequel s’applique la réduction d’impôt. Dans ce cas il sera possible de pratiquer un amortissement de la valeur du bien sur la partie supérieure à 300.000€ pour laquelle l’investisseur ne bénéficie pas de réduction d’impôt.

Dans les faits : Il se peut que certains programmes immobiliers soient éligibles à la récupération de TVA mais pas au dispositif Censi-Bouvard. Dans ces conditions il sera possible d’opter pour la récupération de TVA et d’appliquer les amortissements sur toute la valeur du bien en même temps.

Le statut de loueur en meublé non professionnel :

Le principe de ce statut : 

  • Acquérir un bien meublé ou non meublé.
  • Le meubler si nécessaire
  • Le louer meublé

Les conditions à respecter :

  • Il faut faire de la location meublée. Un décret de Juillet 2015 liste les éléments devant composer une location meublée :  
    • 1 – Literie comprenant couette ou couverture ;
    • 2 – Dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux par exemple) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
    • 3 – Plaques de cuisson ;
    • 4 – Four ou four à micro-ondes ;
    • 5 – Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
    • 6 – Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
    • 7 – Ustensiles de cuisine ;
    • 8 – Table et sièges ;
    • 9 – Etagères de rangement ;
    • 10 – Luminaires ;
    • 11 – Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

  • Les recettes annuelles provenant de cette activité de location meublée doivent être inférieures à 23 000 € TTC.

  • Les revenus annuels provenant de cette activité de location meublée doivent être inférieurs à 50% du revenu principal de l’investisseur.

La déclaration des revenus

Dans le cas d’une location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Plusieurs régimes de déclaration fiscales sont possibles. C’est le régime de déclaration qui définit l’obligation comptable ou non. Retrouvez ici notre guide fiscal pour plus de détails sur les différents types de revenus.

  • Le régime Micro-BIC : Avec ce régime, il est possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus issus de la location meublée et il n’y a pas d’obligations comptables. Cependant, il n’est pas possible de bénéficier des amortissements ni de déduire aucune charge des revenus à déclarer. Prenons l’exemple d’une personne qui génère 10 000€ de revenus grâce à une location meublée. Chaque année elle pourra appliquer un abattement de 50% sur les 10 000€ et paiera donc de l’impôt sur 5 000€ de loyers. Dans ce cas, pas besoin de tenir une comptabilité.
  • Le régime réel : Avec le régime réel, l’investisseur fait le choix de déduire de son revenu imposable toutes les charges liées à son investissement, incluant les amortissements, mais aussi la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, les charges de copropriété etc…
    L’investisseur fait alors le pari que les charges réduiront plus son revenu imposable que le forfait d’abattement de 50% permis avec le régime du Micro-Bic.
    Dans ce cas, l’investisseur devra cependant tenir un comptabilité (soit lui-même, soit avec un expert-comptable). Afin d’éviter les erreurs, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert.

Faites une simulation

Étude de cas

Prenons l’exemple d’une acquisition de 100 000€.Vous amortissez la valeur de votre bien sur une période de 20 ans. Si vous choisissez le régime réel, cela signifie que pour les 20 prochaines années, vous pouvez déduire 5.000€ (20 x 5.000 = 100.000) de vos revenus imposables (provenant de la location meublée). En plus de ces déductions, vous pouvez également déduire toutes vos autres charges. Supposons qu’elles soient réparties telle que suit :
Intérêts d’emprunt : 1 000€.
Charges de copropriété : 300€
Taxe foncière : 800€

Soit un total de charges déductibles de 5 000€ + 1 000€ + 300€ + 800€ = 7 100€.
Supposons que vous encaissez 500€ de loyers par mois avec cet investissement, soit 6 000€ de loyers par an.
Deux choix sont alors possible : l’imposition dans le régime du micro-bic ou l’imposition avec le régime réel.

Micro-BicRégime réel
Loyers Bruts6 000€6 000€
Déduction Forfait : 50%Charges : 7 100€
Loyers imposables3 000€0€
Taux d’impositionBarème progressifBarème progressif
Report pour déduction
sur le revenu
AucunReport de 1 100€ en
amortissements

Dans cet exemple, il sera plus intéressant de choisir le régime réel pour l’imposition des revenus issus de cette location meublée. De plus, il sera possible de “stocker” les amortissements excédentaires dans une colonne de “réserve d’amortissements” pour les années suivantes. L’excédent d’amortissement pourra donc servir à gommer des revenus futurs (sous réserve que ce soit des revenus de la même catégorie).

En conclusion, grâce aux amortissements applicables avec le statut de loueur en meublé non professionnel, il est possible de générer des revenus immobiliers exonérés d’impôt pendant au moins 20 ans.

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Bastien Puccini
Bastien Puccini
Bastien Puccini est l'un des co-fondateur du Journal de l'Investisseur. Conseiller privé en gestion de patrimoine, il est spécialisé dans la gestion d'actifs financiers et la fiscalité immobilière. Ayant étudié la finance comportementale au sein du réseau University of California aux Etats-Unis, il y a intégré Honor Society. Il a depuis rejoint de nombreux réseaux professionnels et travaille en collaboration avec des experts-comptables, avocats, banquiers et assureurs.
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Bastien Puccini
Bastien Puccini est l'un des co-fondateur du Journal de l'Investisseur. Conseiller privé en gestion de patrimoine, il est spécialisé dans la gestion d'actifs financiers et la fiscalité immobilière. Ayant étudié la finance comportementale au sein du réseau University of California aux Etats-Unis, il y a intégré Honor Society. Il a depuis rejoint de nombreux réseaux professionnels et travaille en collaboration avec des experts-comptables, avocats, banquiers et assureurs.
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