La trêve hivernale : période spéciale dans les relations entre propriétaires et locataires

La trêve hivernale définit une période spéciale dans les relations entre le propriétaire d’un logement et le locataire qui l’occupe. En effet, durant cette période, aucune expulsion de la part du propriétaire du logement ne peut avoir lieu à l’encontre de son locataire.

Cette période s’étend du premier novembre au 31 mars de chaque année. Cette durée a d’ailleurs été rallongée depuis la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové, dite loi « ALUR ». Depuis la promulgation de cette loi, la fin de la trêve hivernale a été étendue du 15 mars au 31 mars de chaque année.

Historiquement, cette loi a été instaurée à la suite de grandes vagues de froid ayant touché la France dans les années 1950. La mort, causée par le froid, d’une femme expulsée de son logement secoua l’opinion publique et avait déclenchée un appel de l’Abbé Pierre pour faire réagir les politiques sur la question de l’expulsion des locataires pendant ces périodes froides et difficiles. Ce dernier déclara le 1^er février 1954 sur l’antenne de RTL :

« Mes amis, au secours. Une femme vient de mourir gelée, cette nuit à 3 heures, sur le trottoir du boulevard Sébastopol, serrant sur elle le papier par lequel, avant-hier, on l’avait expulsée. »

Deux années plus tard, la loi n°56-1223 du 3 décembre 1956 instaura une période spéciale interdisant l’expulsion du locataire du 1er décembre au 15 mars de l’année suivante. La date de début sera ensuite avancée au 1er novembre de chaque année à la suite de l’adoption, le 31 mai 1990, de la loi n°90-449.

Quelles sont les conséquences de la trêve ?

Comme nous l’avons précédemment évoqué, la trêve hivernale interdit au propriétaire d’un bien loué d’expulser son locataire. En effet, durant cette période, l’expulsion est suspendue et ne pourra être effectuée qu’après le 31 mars.

Certaines personnes ne seront cependant pas protégées par cette disposition spéciale. En effet, cela ne s’applique que pour les relations entre un propriétaire (disposant d’un bien loué) et son locataire. Sont ainsi exclues du bénéfice de la trêve hivernale :

– les personnes qui bénéficieront d’un relogement en adéquation avec leurs besoins familiaux,

– les squatteurs qui occupent un domicile, et ce que ce soit à titre de résidence principale ou secondaire,

– les squatteurs occupant un garage ou un terrain,

– l’époux qui fait l’objet d’une interdiction de domicile ordonnée par le JAF, le Juge aux Affaires Familiales (lors d’une procédure de divorce),

– Et enfin pour l’époux, partenaire de PACS ou encore concubin qui a été expulsé pour violence dans le couple ou sur enfant à la suite d’un jugement du Juge aux Affaires Familiales menant à une ordonnance de protection.

Au-delà de l’interdiction générale d’expulsion, d’autres mesures sont de rigueur durant la trêve hivernale.

Tout d’abord, l’interdiction d’expulsion a été accompagnée d’une interdiction de coupure des contrats de fourniture d’énergie. L’article L115-13 du Code de l’action sociale et des familles interdit aux fournisseurs de chaleur, de gaz et d’électricité de couper l’accès aux ressources pour non-paiement des factures, et ce jusqu’à la fin de la période hivernale. 

Quant à l’accès à l’eau, la loi BROTTES du 15 avril 2013 interdit la coupure de l’eau d’une résidence peu importe la période de l’année et ce, même en cas de factures impayées.

Quels sont les droits du propriétaire durant la trêve hivernale ?

La trêve hivernale interdit donc à tout propriétaire d’expulser son locataire, mais cela ne l’empêche en aucun cas de poursuivre la procédure de résiliation de bail.

En effet, comme nous l’avons évoqué, l’expulsion est suspendue, mais le propriétaire peut cependant poursuivre la procédure pour pouvoir expulser le locataire qui ne paierait pas son loyer à la fin de la trêve.

Ainsi, vous pouvez tout à fait envoyer, durant cette période, un commandement de payer par voie d’huissier si votre contrat de bail contient une clause résolutoire. Le locataire aura ainsi 2 mois pour payer les sommes réclamées dans l’acte d’huissier. Attention, il pourra toutefois demander au Tribunal un délai de paiement des sommes demandées s’il est dans l’incapacité de régler les sommes dues dans l’immédiat. Si la somme n’est pas réglée dans ces deux mois et que le locataire n’a pas demandé de délai au juge, alors il ne peut plus rester dans le logement et le propriétaire peut saisir le juge pour constater que le bail est résilié et ainsi demander de procéder à l’expulsion du locataire fautif. L’expulsion aura alors lieu à la fin de la trêve hivernale.

Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, alors le bail pourra être résilié par voie judiciaire. Ainsi, le propriétaire doit assigner, par voie d’huissier, le locataire défaillant devant le tribunal pour obtenir résiliation du bail et ainsi expulsion du locataire.

Le juge fera un examen approfondi du dossier et de la situation financière du locataire pour éventuellement lui accorder des délais de paiement. Lorsque le juge ordonne résiliation du bail et expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer, toujours par voie d’huissier, un commandement de quitter les lieux au locataire défaillant. Ce dernier aura ainsi deux mois pour quitter le bien loué. Attention cependant :  l’expulsion n’aura pas lieu durant la trêve hivernale, vu qu’elle est suspendue jusqu’au 31 mars de chaque année. Elle sera donc effectuée dès la fin de cette période.

A noter :

Avant d’engager une telle procédure, le propriétaire peut cependant envoyer une mise en demeure de payer les loyers au locataire qui ne respecterait pas ses engagements. Cela n’est pas obligatoire mais peut permettre d’avoir des explications et de régler le différend plus rapidement que par la voie judiciaire, souvent longue, onéreuse et fastidieuse.

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