Endettement – Comment calculer et optimiser sa capacité d’endettement ?

Le taux d’endettement est une notion utilisée dans le milieu bancaire. Il permet généralement de déterminer si un client est en mesure de contracter un emprunt. Le taux d’endettement correspond au rapport entre le revenu mensuel de la personne intéressée et ses charges financières mensuelles. Le Haut comité à la sécurité financière plus communément appelé HCSF impose aux différents acteurs du milieu bancaire une limite de 35% Assurance comprise. Ce  ratio défini In fine votre montant maximum d’emprunt.

Calcul du taux d’endettement

La mise en application de ce ratio par les banques s’opère de la manière suivante :
(Salaire net mensuel avant impôt – charges) x 33% = 902 € soit la mensualité maximum par mois.

Une fois cette mensualité calculée, la banque propose une durée un taux nominal afin de calculer l’enveloppe d’emprunt soit, exemple ci-dessous : 175.995€ sur 20ans :

Comment augmenter son patrimoine immobilier avec la même mensualité

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier pour lequel vous avez contracté un crédit de 200 000€ sur 25 ans au taux de 1.70% en 2012. Aujourd’hui, il vous reste donc un capital restant dû de 137 558€ pour une mensualité de 868€ :

Il est alors possible de rallonger la durée de votre prêt afin de diminuer votre échéance, ce qui vous permettra de réinvestir la différence sur une autre projet. La nouvelle mensualité passe donc à  599€  sur votre durée initiale de prêt soit 268€ d’optimisation :

Rétrospective sur les taux de crédits 1988 à 2020

Au cours de l’année 2009, soit environ un an après le début de la crise des surprimes, on observe une vertigineuse chute des taux de crédit immobilier. En France, le taux moyen pratiqué par les banques passe alors de 5 % début 2009 à 3,5 % en 2011, puis à 2 % en 2015 avant de se stabiliser autour de 1,5 % en 2017. Enfin entre l’année 2018 et 2020 les taux de prêt immobilier ont encore sensiblement baissé. En 2019, les taux étaient vraiment bas. Le taux moyen actuel en cette année 2020 est établi à 1,28%.

On constate par conséquent, une évolution du taux immobilier très marquante en 30 ans puisqu’il est passé de 9 % en 1988 à 1,5 % en 2017, soit un écart moyen de 7,5 points. Pour bien saisir l’impact sur le crédit immobilier, prenons l’exemple d’un crédit de 200 000 € à rembourser en 20 ans. En 1988, le coût total du crédit aurait été de 231 000 €, soit un montant supérieur au capital emprunté. Aujourd’hui, il coûterait seulement 31 000 €. Cette transformation spectaculaire de l’offre sur le marché du crédit immobilier aujourd’hui permet des opportunités nouvelles en matière de stratégie patrimoniale pour les emprunteurs qui choisiraient le rallongement de la durée crédit.

(Exemple en dernière partie d’article)

Enfin, au regard des différents éléments développés dans cet article, il apparait évident que lorsqu’un emprunteur souhaite monter un projet d’investissement ou augmenter son patrimoine, la stratégie qu’il devra mettre en place n’est plus la même qu’il y a 30 ans. En effet, aujourd’hui il ne se focalisera plus essentiellement sur le coût de crédit au travers d’un taux (car il ne pourra excéder 2.60% soit le taux d’usure en vigueur aujourd’hui sur une durée de 20ans ou plus) mais sur la maximisation de la mensualité jumelée a un travail de recherche pour un investissement qui permettra de générer rapidement de la trésorerie ou à minima permettra de faire une opération blanche.

Nota Bene 

Pour les personnes qui n’auraient pas la possibilité d’effectuer cette opération car la durée de crédit pouvant être rallongé n’est pas assez importante ou par ce qu’ils ne disposent pas de marge hypothécaire sur le crédit. Il est possible de mettre en place un changement d’assurance de crédit, appelé déliaison ADE (assurance des emprunteurs) cela permet de réduire son coût d’assurance en moyenne de 50% pour les mêmes garanties cette opération doit s’effectuer une fois par an ( Loi Bourquin également appelée Loi Sapin 2)  à la date anniversaire du contrat. Pour que cette opération ne soit pas bloquée par la banque il est important d’informer l’organisme bancaire auprès duquel vous avez souscrit votre contrat 2 mois avant la date anniversaire.