Succession – Comment utiliser le démembrement de propriété pour optimiser sa succession ?

Succession
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Pour un bien immobilier, le démembrement de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier peut faciliter la succession future du bien. En effet, au décès de l’usufruitier, son droit d’usage du bien et de ses revenus est automatiquement reporté sur le nu-propriétaire, qui récupère ainsi la pleine propriété, sans droits de succession à payer.

Démembrement de propriété : Définition

Le démembrement de propriété est un acte judiciaire consistant à séparer la propriété d’un bien en usufruit (le droit d’utiliser et de jouir d’un bien) et en nue-propriété (le droit de disposer d’un bien et d’en devenir propriétaire à la fin de l’usufruit).

Le démembrement est défini par la loi aux articles 578 et suivants du Code civil qui prévoit qu’il peut être établi par la loi ou par l’intention des parties et peut appliquer tout type de bien immobilier, mais aussi les comptes titres et les contrats d’assurance-vie.

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Démembrement de propriété : Explication

Le démembrement consiste à diviser les droits de propriété en deux éléments distincts qui seront détenus par un usufruitier et un nu-propriétaire.

  • L’usufruit est le droit d’usage et de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en tirer des revenus (article 578 du code civil). Dans le cas d’une maison ou d’un appartement, cela signifie le droit de l’habiter ou de le louer. Le titulaire de l’usufruit n’a pas le pouvoir de vendre le bien. Il doit en prendre soin, l’entretenir et payer les impôts qui s’y rapportent (comme la taxe foncière ou l’ISF)
  • La nue-propriété est un droit de propriété virtuel. Par exemple, le nu-propriétaire d’un bien immobilier n’a pas le droit de l’occuper ou de le louer. En revanche, au décès du titulaire de l’usufruit, la pleine propriété du bien est reportée sur le nu-propriétaire sans qu’il soit soumis aux droits de succession. Il peut alors en disposer (par vente, donation, legs, etc.) comme il le souhaite.

La durée maximale de l’usufruit correspond généralement à la vie du titulaire de l’usufruit, on parle alors d’usufruit viager. Mais il est possible de fixer une durée prédéfinie (10 ans, par exemple), on parle alors de démembrement temporaire d’usufruit. Le démembrement de propriété est particulièrement avantageux d’un point de vue fiscal : au décès du titulaire de l’usufruit, la pleine propriété est automatiquement transmise aux enfants – qui possèdent déjà la nue-propriété – sans payer d’impôt (article 1133 du Code général des impôts).

Démembrement de propriété : Exemple

On comprend bien la notion de démembrement de propriété lorsque, par exemple, le parent est propriétaire de l’usufruit (droit d’usage d’un bien immobilier), et que l’héritier-fils est propriétaire de la nue-propriété (bien immobilier sans droit d’usage, ou simplement murs).

Le démembrement de propriété permet une réduction de 10 à 90 % des droits de succession. L’impôt est calculé uniquement sur la valeur de la part de la nue-propriété. Par exemple, si le père transmet à l’héritier un bien immobilier sans droit d’usage (c’est-à-dire uniquement les murs) d’une valeur de 260 000 euros à l’âge de 59 ans, l’impôt sera de 4 194 euros, et à 62 ans, ce dernier sera de 9 394 euros. Donc, plus tôt les parents « démembrent » la propriété, moins les enfants paient. Après le décès du parent, l’héritier reçoit l’usufruit, lui restituant la pleine propriété et sans payer d’impôt supplémentaire.

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Louis Chevalier
Expert financier, Louis Chevalier est un ancien banquier d'affaire, et traite aussi bien d'investissements classiques comme de deals plus exotiques pour Le Journal de l'investisseur.
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