Quelle stratégie immobilière est faite pour vous ? Les 3 profils d’investisseur
Colocation, courte durée, immeuble de rapport, marchand de biens : chaque expert défend la sienne. Pourtant, la bonne question n’est pas de savoir quelle stratégie est la meilleure, mais laquelle est faite pour vous.
Vous avez lu des livres, regardé des vidéos, peut-être assisté à une ou deux conférences. Vous connaissez le vocabulaire : cashflow, LMNP, rendement brut. Et pourtant, vous n’avez toujours pas investi.
Vous êtes loin d’être seul. Lors d’un sondage mené auprès de 106 participants à mes dernières conférences, le frein n°1 cité n’était ni le manque d’argent ni la fiscalité, mais l’incertitude sur la stratégie à adopter (34 % des réponses). Le paradoxe est frappant : l’information n’a jamais été aussi accessible et c’est précisément ce qui bloque.
Le problème ne vient pas d’un manque d’information. Il vient du fait que chaque formateur présente la stratégie qui lui a réussi comme la meilleure. Or toutes les stratégies fonctionnent. Aucune n’est supérieure dans l’absolu. La bonne est celle qui correspond à votre situation, à vos objectifs et à votre rapport au risque.
En plus de 1 000 visites de biens et plus de 100 investisseurs accompagnés sur le terrain, j’ai vu des investisseurs se mettre en difficulté non pas parce qu’ils avaient choisi une mauvaise stratégie, mais parce qu’ils avaient choisi une stratégie qui n’était pas faite pour eux. Le salarié très pris qui se lance dans la location courte durée et s’épuise à gérer les arrivées. L’investisseur prudent qui achète un bien à rénover entièrement et ne dort plus pendant le chantier. Dans les deux cas, la stratégie était bonne. Elle n’était simplement pas la leur.
Avant de choisir une stratégie : trois questions à vous poser
Avant de regarder la moindre annonce, je recommande de répondre à trois questions, dans cet ordre.
1. Votre vision : à quoi doit vous servir l’immobilier ? Générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite, transmettre un patrimoine à vos enfants, financer un projet de vie précis ? C’est votre moteur. C’est lui qui vous fera tenir quand le premier dossier bancaire sera refusé ou qu’un artisan prendra du retard.
2. Vos objectifs : du revenu maintenant, ou du capital pour plus tard ? Avez-vous besoin d’un complément de revenu dès les premières années, ou cherchez-vous surtout à constituer un patrimoine sur 15 ou 20 ans ? Cette réponse oriente déjà le type de bien, mais aussi le cadre fiscal le plus adapté (nom propre, société à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés), que vous affinerez ensuite avec un professionnel.
3. Votre rapport au risque : le critère que presque tout le monde oublie. Êtes-vous à l’aise avec l’idée de prendre plus de risques pour un rendement plus élevé ? Ou préférez-vous dormir tranquille, quitte à gagner un peu moins ? Il n’y a pas de bonne réponse. Il y a seulement votre réponse.
Les 3 profils d’investisseur
En croisant ces trois questions, on distingue généralement trois grands profils.
Le profil prudent
Il souhaite limiter les risques au maximum, quitte à accepter une rentabilité plus modérée. Son horizon est long, souvent la retraite ou la transmission.
Les stratégies qui lui correspondent :
- La résidence principale bien achetée. Ce n’est pas la stratégie la plus spectaculaire, mais une résidence principale achetée avec un vrai potentiel (un grenier aménageable, des travaux de rafraîchissement, un prix négocié) crée de la valeur dès l’achat.
- La location longue durée, nue ou meublée. C’est accessible, la gestion est limitée et les revenus sont prévisibles.
Le profil tempéré
Il veut une rentabilité intéressante, mais en gardant la maîtrise de ses risques. Il n’est pas pressé et accepte un peu plus de gestion si elle est rémunérée.
Les stratégies qui lui correspondent :
- La colocation et le coliving. Le rendement est supérieur à une location classique, en contrepartie d’une gestion plus soutenue. Un point de vigilance : dans certaines villes étudiantes, l’offre de colocation est saturée. Il faut alors proposer un produit plus abouti que la moyenne.
- La location meublée bien optimisée, qui reste un excellent compromis entre rendement et tranquillité.
Le profil offensif
Il est à l’aise avec le risque pour gagner plus, et potentiellement plus vite. Il accepte davantage de points de vigilance.
Les stratégies qui lui correspondent :
- La location courte durée. Dans les secteurs adaptés, elle peut rapporter nettement plus qu’une location classique, et une bonne partie de la gestion s’automatise. En revanche, elle dépend fortement de la réglementation locale et du règlement de copropriété, à vérifier avant tout achat.
- L’immeuble de rapport. Acheter plusieurs logements en une seule transaction permet de construire un patrimoine plus vite. C’est ma stratégie préférée à titre personnel, mais elle demande plus de vigilance (travaux, financement, gestion de plusieurs locataires).
- L’achat-revente (marchand de biens). Cette stratégie génère du capital rapidement quand elle est bien menée. Elle reste plutôt réservée aux investisseurs expérimentés, ou à ceux qui se font accompagner sur leurs premières opérations.
Ces stratégies ne s’excluent pas. Sur un même immeuble, on peut par exemple combiner des logements en longue durée, qui assurent un socle de revenus stable, et un ou deux logements en courte durée, qui améliorent la rentabilité. C’est une possibilité parmi d’autres, à envisager si elle correspond à votre profil.
Votre profil n’est pas figé
Beaucoup d’investisseurs commencent prudents, prennent confiance sur un premier bien simple, puis évoluent vers des stratégies plus offensives. C’est un chemin parfaitement sain. L’inverse est plus risqué : démarrer par la stratégie la plus ambitieuse parce qu’elle fait rêver sur les réseaux sociaux, sans avoir le profil, le temps ou la trésorerie qui vont avec.
L’erreur la plus fréquente : choisir le bien avant la stratégie
On tombe sur une annonce qui semble rentable, on se projette, puis on cherche après coup quelle stratégie pourrait coller à ce bien. L’ordre logique est l’inverse : profil, puis stratégie, puis secteur, puis bien. Une fois votre stratégie claire, vous savez quel type de bien chercher, où, et à quel prix il devient intéressant.
Quelle que soit votre stratégie, tout se joue à l’achat
Choisir la bonne stratégie est indispensable. Mais aucune stratégie, aussi bien exécutée soit-elle, ne rattrapera un bien acheté trop cher, des travaux sous-estimés ou un DPE ignoré. La rentabilité ne se fabrique pas après l’achat : elle se décide le jour où vous signez.
Avant toute offre, voici les quatre chiffres que je vérifie systématiquement, et que chaque investisseur devrait maîtriser.
1. Le prix réel du secteur, pas le prix des annonces. Les prix affichés ne sont que des intentions de vente. Ce qui compte, ce sont les prix auxquels les biens se vendent réellement. La base publique DVF (Demandes de valeurs foncières) permet de consulter gratuitement les ventes passées autour d’une adresse. C’est la base de toute négociation.
2. Le coût total du projet. Le prix affiché n’est qu’une partie de l’équation. Il faut y ajouter les frais d’acquisition (de l’ordre de 7 à 8 % dans l’ancien), les travaux, l’ameublement si vous louez meublé, et une marge pour les imprévus. C’est sur ce coût total, et non sur le prix d’achat, que se calcule votre rentabilité.
3. Le budget travaux, chiffré avant l’offre. C’est l’erreur qui coûte le plus cher aux débutants. Un chiffrage approximatif en visite, puis des devis qui doublent la facture, et toute la rentabilité s’évapore. Avec l’expérience, on apprend à estimer un budget à 10 ou 15 % près dès la première visite. Si le coût total dépasse ce que le bien peut rapporter, ce n’est pas une bonne affaire, quel que soit le prix affiché.
4. Le DPE et sa trajectoire. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail. Ce sera le cas des logements classés F en 2028, puis E en 2034. Un bien énergivore acheté sans plan de rénovation chiffré peut devenir un bien que vous n’avez plus le droit de louer. À l’inverse, c’est souvent une opportunité : ces biens se négocient avec une décote, et une rénovation bien ciblée (isolation, chauffage, ventilation) peut faire gagner plusieurs classes énergétiques et transformer un problème en investissement rentable.
C’est le principe qui guide toutes mes acquisitions : si vous achetez bien, vous gagnez de l’argent quelle que soit la suite. Un bien payé au juste prix, avec des travaux chiffrés et un DPE maîtrisé, vous laisse une marge de sécurité, même si le marché ralentit ou si votre stratégie évolue. Un bien payé trop cher reste un mauvais investissement, même avec la meilleure stratégie du monde.
Exercice : trois questions pour vous situer dès aujourd’hui
Prenez cinq minutes et répondez honnêtement :
- Si votre logement restait vide deux mois, comment le vivriez-vous ? Avec sérénité (plutôt offensif), avec une légère inquiétude (plutôt tempéré), ou comme une source de stress importante (plutôt prudent) ?
- Combien d’heures par mois êtes-vous réellement prêt à consacrer à votre investissement ? Plus le temps disponible est réduit, plus les stratégies simples à gérer sont pertinentes, ou plus il faudra prévoir de déléguer.
- Avez-vous besoin de ces revenus dans deux ans, ou dans vingt ans ? Un besoin rapide oriente vers des stratégies à rendement plus élevé. Un horizon long autorise des stratégies plus patrimoniales.
Vos réponses ne vous donneront pas un plan complet, mais elles réduiront considérablement le champ des possibles. Et c’est souvent ce qui suffit pour passer de l’hésitation à l’action.
Il n’existe pas de meilleure stratégie immobilière. Il existe la vôtre.
Pour aller plus loin
Identifier votre profil est la première étape. Encore faut-il en déduire la bonne stratégie, trouver le secteur adapté, puis dénicher le bien qui la sert au bon prix.
C’est précisément ce que je vous propose de construire lors de mon immersion en ligne : 3 soirées en live du lundi 2 au mercredi 4 novembre, de 20h30 à 22h, suivies d’une soirée bonus le jeudi 5 novembre pour les investisseurs déjà lancés. L’immersion est gratuite, mais les places sont limitées. Vous y établirez votre profil d’investisseur, découvrirez la stratégie faite pour vous et repartirez avec votre feuille de route. Un courtier, une notaire et un ingénieur thermicien répondront à vos questions en direct, et des investisseurs que j’ai accompagnés viendront raconter leur parcours.
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Jérôme Rubin est investisseur et chasseur immobilier, fondateur de La Fabrique des Investisseurs. Fort de plus de 1 500 visites de biens et de 15 millions d’euros investis, il a accompagné plus de 100 investisseurs sur le terrain dans la réalisation de leurs projets.
